“2024 e Agora?”

O futuro está aqui – AAAESAI faz Conferência live “2024 e agora?”

A Associação de Antigos Alunos da Escola Superior de Atividades Imobiliárias (AAAESAI), realizou ontem a sua primeira Conferência online, abrindo uma série de lives sobre temas de interesse para o mercado imobiliário. A questão “2024 e agora?”, permitiu a discussão sobre a realidade atual e sobre as perspetivas para o ano que agora se inicia.

O evento, com um painel de personalidades de grande relevo nesta área, suscitou uma grande adesão e interesse, trazendo ideias consistentes, simultaneamente otimistas e realistas, sobre o presente e o futuro.

A conversa, moderada por Paulo Alves, Presidente da AAAESAI, abordou os principais desafios do setor, vistos pelas quatro perspetivas que constituem os pilares do setor do imobiliário. A promoção, ligada à conceção e desenvolvimentos dos projetos (Patrícia Barão), a gestão que maximiza a utilidade e rentabilidade dos imóveis (Ondina Melo), a avaliação, que estima o seu valor, gerando transparência (José Covas) e a mediação imobiliária, que permite a rotação dos imóveis, trazendo liquidez ao mercado (Massimo Forte).

Foram especialmente abordadas a instabilidade internacional, a elevada inflação, as dificuldades de acesso ao crédito, a muito referida crise da habitação em Portugal, as alterações legislativas e a incógnita gerada pela dissolução do parlamento e eleições de março.

Questionada sobre como estão os promotores a olhar para as oportunidades imobiliárias em Portugal, Patrícia Barão, diretora nacional da JLL, vice-presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP) e fundadora da WIRE Portugal (Women in Real Estate), considera que “Há uma confiança positiva, principalmente nas grandes cidades.” Refere a falta de oferta como uma limitação no mercado e, como principais entraves, as dificuldades de licenciamento. É grande a expetativa de que o novo Simplex aprovado traga melhorias neste aspeto.

Sobre qual o papel e importância da gestão de imóveis e se é semelhante o comportamento no mercado comercial institucional e no da habitação, Ondina Melo, CEO do Grupo PSC e especialista na matéria, salienta que vê a atividade nesta área essencialmente como “uma oportunidade de valorizar o imóvel”. A maioria das construções são antigas, sendo a sua conservação e adaptação a novas realidades, como por exemplo, o aumento do número de carros elétricos, determinante para a sua qualidade e para a segurança e necessidades dos seus utilizadores. O comportamento do mercado institucional e de habitação é bastante diferente, já que o primeiro decide mais facilmente e tem liquidez financeira, enquanto no segundo, em que normalmente há vários condóminos com pouca disponibilidade financeira, é mais difícil tanto a decisão, como a concretização de reparações e obras.

O avaliador José Covas, fundador e CEO Iniciativability, Presidente do Advisory Board do RICS Portugal, membro de diversas organizações nacionais e internacionais e Professor de Avaliação Imobiliária no ISEG, na UCP, no INDEG e na ESAI, explica como se chega ao valor do imóvel. A avaliação é feita com base na interpretação do histórico do mercado e das caraterísticas do imóvel e da zona envolvente. Sobre o mercado, salienta que “Temos procura acima da oferta, não sendo previsível que os preços vão baixar. É, no entanto, necessário gerir as expetativas, já que nos últimos anos as subidas de preços não foram razoáveis.”. Considera que os clientes estão mais ponderados e que o crédito, com a subida das taxas de juro, estará menos disponível. O papel do avaliador é aqui muito importante. Os novos padrões aprovados internacionalmente apontam para que a avaliação apresente um valor mais sustentável no tempo, o que pode vir a ter consequências no mercado. Explicou, ainda, que a diferença essencial entre avaliador e consultor é que o avaliador determina o preço no presente e o consultor pode fazer alguma previsão sobre a sua evolução no futuro e, consequentemente, sobre a rentabilidade do investimento, muitas vezes de refúgio, no caso dos imóveis.

Massimo Forte, Real Estate Influencer, autor dos principais best-sellers de Mediação Imobiliária em Portugal, Professor no INDEG e na ESAI e membro fundador da AAAESAI, apresenta a perspetiva da mediação imobiliária. Salienta que “não é provável que os juros voltem a taxas zero” e que a dificuldade no crédito pode ter como consequência o aumento significativo de tempo na concretização dos negócios. Normalmente, o mediador não tem ordenado e isto é um fator-chave. O mercado retrai e muitas empresas de mediação e agentes não sobrevivem, principalmente se se dedicam ao segmento médio e baixo. Embora Massimo afirme que em “trinta anos no mercado já vi muitas empresas aparecerem e desaparecerem”, considera que sendo a mediação um serviço, tem muito potencial de adaptação e a estruturação e o profissionalismo das empresas são determinantes para o sucesso.

Sobre o futuro, o otimismo moderado é o tom geral. Na promoção, Patrícia Barão defende que “Portugal vai continuar a ser um país muito atrativo para o investimento estrangeiro”. José Covas destaca especialmente a aprovação de legislação e padrões internacionais que podem ter influência. Se a compra individual for difícil, há um redireccionamento dos clientes para o arrendamento. A estrutura do mercado poderá ser alterada, devido à pressão regulatória com LTV (loan-to-value) mais exigentes e o mercado poderá passar a ter mais investidores e arrendatários e menos compradores individuais. Massimo Forte corrobora a ideia de que muitas pessoas não vão poder comprar casa.

À pergunta sobre se irá haver uma queda acentuada no mercado, a resposta consensual é de que não. As crises estão sempre a ser anunciadas, é certo. No entanto, com trabalho e profissionalismo tem sido possível ultrapassá-las, mantendo ou retomando a estabilidade e o crescimento no mercado.

A questão, vinda da assistência, sobre se a inteligência artificial iria dispensar as pessoas no futuro, também obteve consenso na resposta. Será muito bem-vinda para tarefas rotineiras e repetitivas. As atividades no setor imobiliário são atividades de pessoas. A ajuda das máquinas será ótima, mas as pessoas continuarão a ter o papel principal.

A Conferência, que se encontra disponível online, terminou com o anúncio sobre o próximo evento organizado pela AAAESAI, já no dia 6 de Fevereiro, em Lisboa.